A compra de um imóvel é o sonho de toda família brasileira. No entanto, o comprador deve ficar atento a inúmeros fatores no momento em que ele manifestar interesse na compra do imóvel usado, a fim de que a compra seja realizada com o menor risco e maior segurança possível.

Nesse sentido, existem diversos riscos na compra e venda de um imóvel usado que podem levar à anulação ou nulidade do negócio jurídico (desfazimento da compra e venda), e, por consequência, o comprador terá muita dificuldade para reaver o dinheiro que pagou pelo bem.

Este artigo abordará diversos tópicos para que o comprador adquira o imóvel usado com segurança e em conformidade com a lei, de modo a assegurar uma negociação transparente entre todos os envolvidos.

Contudo, este artigo fornece apenas informações genéricas e não pretende ser aconselhamento jurídico, daí a importância de contratar uma assessoria jurídica para auxiliá-lo e acompanhá-lo nesta transação de compra do bem imóvel usado.

Contrato de compra e venda de imóvel usado urbano

A partir do momento que o comprador define o imóvel que pretende comprar, é muito importante que essa intenção seja registrada por meio de um contrato preliminar ou mesmo definitivo de compra e venda.

O contrato preliminar ou definitivo de compra e venda é o instrumento legal que formaliza todas as regras que devem ser obedecidas pelo comprador e pelo vendedor nessa transação, trazendo, portanto, tranquilidade a quem vende e a quem compra o imóvel.

Por outro lado, também é comum a negociação seguir sem assinatura de contrato de compra e venda pelos interessados, o que traz riscos tanto para o comprador quanto para o vendedor, uma vez que não haverá garantia para nenhuma das partes em caso de desistência da venda e compra, por exemplo.

Por exemplo, comprador manifesta intenção de compra do imóvel por meio de um sinal. Proprietário do imóvel desiste da venda. Como fica a devolução desse dinheiro sem contrato assinado definindo as regras?

Outro exemplo: comprador adquire o imóvel e descobre que o imóvel possui dívidas que não foram pagas pelo antigo proprietário. Como fica o pagamento dessas dívidas sem contrato assinado definindo as regras?

Voltando os olhos para o contrato de compra e venda do imóvel usado, o comprador também deve se precaver.

É muito comum o corretor de imóveis forçar o comprador à assinatura do contrato de intenção de compra do imóvel, exigindo-lhe um sinal (que geralmente é feito em dinheiro) como garantia de que o negócio será concretizado, sem permitir que o comprador possa entregar o documento a um advogado de sua confiança para análise.

E aí já começam a aparecer "as pegadinhas" ou falta de transparência na negociação.

Isso porque o sinal (também conhecido como arras) pode ser confirmatório ou penitencial e, na maioria das vezes, o comprador sequer sabe a diferença entre eles e acaba assinando um documento sem conhecer as consequências.

Imagine, por exemplo, que o imóvel será financiado. A instituição financeira exige que o comprador faça uma vistoria técnica no imóvel que será comprado. Ou ainda, o comprador pretende realizar uma vistoria particular no imóvel, independentemente de financiamento.

Em ambos os casos, a vistoria é paga a um terceiro para que ele emita um laudo técnico sobre a regularidade e condições de habitabilidade do bem imóvel usado.

Comprador paga a vistoria, mas o proprietário do imóvel desiste da venda do bem.

Se a negociação foi apenas verbal (de "boca"), muito dificilmente o comprador conseguirá exigir que o vendedor o restitua pelas despesas que teve com a vistoria do imóvel.

Se os termos da negociação foram escritos, a depender da forma como foi redigido o contrato, o vendedor terá direito tão somente à devolução do sinal, mais o equivalente, ou seja, o comprador suportará o ônus das despesas com a vistoria, por exemplo, caso o valor a ser recebido seja inferior às despesas.

Do mesmo modo ocorre com a documentação do imóvel usado do vendedor.

É muito comum a imobiliária exigir a apresentação de documentação mínima do vendedor e do imóvel para apurar se existe algo que possa impedir a concretização da venda e compra. Daí a importância do comprador exigir documentação adicional antes de concretizar a compra.

No entanto, se documentos requeridos pelo comprador não constarem expressamente no contrato preliminar ou definitivo, e sobrevindo documentação superveniente que ateste risco na transação, fazendo com que o comprador desista da compra, é provável que ele não tenha direito à restituição do dinheiro entregue como sinal.

Portanto, a conclusão a que se chega é que o processo de compra de um imóvel usado é burocrático e demanda uma análise criteriosa, sendo de responsabilidade do comprador tomar as providências necessárias para garantir que a compra seja realizada com o mínimo de risco e a máxima segurança.

Daí a importância da assessoria jurídica do advogado para auxiliá-lo do começo ao fim desse processo de compra e venda de imóvel.

Documentação para compra de imóvel usado urbano

A compra de um imóvel exige muita atenção do comprador para que ele não caia em armadilhas. Por isso, é muito importante que sejam exigidos diversos documentos do imóvel e do vendedor, para que a compra seja realizada com o menor risco e maior segurança possível.

Para facilitar a ordem de pesquisa de documentos, pode-se dividir em 3 etapas:

• Documentação do vendedor (e da esposa, se houver);
• Documentação da empresa do vendedor (se houver);
• Documentação do imóvel.

Documentação do vendedor do imóvel usado

Documentação pessoal do vendedor (RG, CPF, título de eleitor e comprovante do estado civil)

A documentação pessoal serve para aferir a autenticidade dos vendedores e garantir que o comprador possa realizar pesquisas para emissões de certidões e verificar se existe alguma irregularidade passível de comprometer a aquisição do bem imóvel.

A documentação pessoal do vendedor também serve para o comprador pesquisar se existe alguma empresa em nome do vendedor e, como consequência, descobrir a solvência dela perante os credores.

Além disso, se o vendedor for casado, o comprador deve exigir também a documentação de identificação da esposa do vendedor, salvo se o vendedor for casado no regime de separação total de bens.

Se o vendedor declarar que vive em união estável, o estado civil dele não se altera, contudo, se houver o registro da união, é importante exigir a escritura pública de união estável em conjunto com a documentação pessoal do convivente.

Independentemente do vendedor ser solteiro, casado, divorciado ou viúvo, é importante que o comprador exija a apresentação da certidão de nascimento ou casamento devidamente atualizada, ou seja, a certidão deve ser emitida em no máximo um mês da solicitação, justamente para que o comprador tenha acesso às averbações.

E por que isso?

Imagine, por exemplo, que o vendedor foi judicialmente interditado. Essa informação constará averbada na certidão de nascimento ou casamento do vendedor.

Nessa hipótese, a venda de imóvel de pessoa interditada tem que passar pela anuência do Ministério Público e do Poder Judiciário, sob pena de desfazimento da compra e venda e, como consequência, causará variados dissabores ao comprador.

Certidões negativas da Justiça

Também é importante que o comprador requeira a certidão dos distribuidores cível e criminal da Justiça Estadual, certidões da Justiça Eleitoral, certidões da Justiça Trabalhista e Certidão da Justiça Militar.

Essas certidões servem para que o comprador possa verificar se existe alguma ação judicial contra o vendedor e se essa ação judicial pode trazer algum risco para a concretização da compra do bem imóvel usado, por conta de uma penhora, bloqueio ou indisponibilidade do bem, por exemplo.

Portanto, não é porque a certidão veio apontando processos contra o vendedor que a transação de venda e compra do imóvel deve ser evitada. Daí a importância de um advogado para assessorar o comprador na análise dessa documentação e informá-lo sobre os possíveis desdobramentos.

Certidão negativa de débito do vendedor (CND)

A CND (Certidão Negativa de Débito) é um documento que ​certifica a inexistência de débitos tributários declarados ou apurados pendentes de inscrição na dívida ativa de responsabilidade do vendedor do imóvel.

A CND pode ser tanto municipal, estadual quanto federal.

A CND federal é emitida pela Receita Federal. Já a CND estadual é emitida pela Secretaria de Estado da Fazenda. Enquanto que a CND municipal é emitida pela Secretaria Municipal da Fazenda.

Essa documentação serve para verificar se existe algum risco para a concretização da compra do bem imóvel usado, por conta de dívida tributária no qual o nome do vendedor esteja inserido.

Certidão Negativa de Protesto do vendedor

Outro documento a ser requerido pelo comprador é a certidão negativa de protesto do vendedor.

A certidão negativa de protesto é um documento que serve para o comprador verificar se existe inadimplência ou não do devedor junto ao Cartório de Protesto da cidade que ele mantém residência e domicílio.

Dependendo da cidade, existe mais de um Cartório de Protesto. Na cidade de São Paulo, por exemplo, existem 10 Cartórios de Protestos.

É importante que a certidão negativa de protesto do vendedor seja emitida em todos os Cartórios de Protestos da cidade que ele mantém domicílio e residência.

Se o vendedor possuir empresa, a pesquisa deve abranger a pessoa jurídica do vendedor.

Se o vendedor for casado ou viver em união estável, a pesquisa também deve abranger a pessoa física e jurídica do(a) cônjuge ou companheiro(a).

Documentação da empresa do vendedor

Se for apurado que o vendedor possui empresa em seu nome, o comprador deve exigir do vendedor ou pesquisar sobre a saúde financeira da empresa, ou seja, se há algum risco da empresa se tornar insolvente e o imóvel objeto da venda possa, de algum modo, ser utilizado para garantir dívidas perante os credores.

Nesse sentido, é importante que o comprador solicite ou pesquise a seguinte documentação da empresa do vendedor:

• Contrato social atualizado;
• CND (certidões negativas de débito) na esfera municipal, estadual e federal;
• Certidão de falência, concordata ou recuperação judicial;
• Certidões de ações cíveis e criminais, na esfera estadual e federal;
• Certidões trabalhistas;
• Certidão de protesto.

Ainda que as certidões tragam apontamentos, é possível apurar sobre o que se trata aquela ação judicial ou protesto e se isso poderá colocar em risco a compra do bem imóvel usado que está em nome da pessoa física do vendedor.

Documentação do imóvel usado

Matrícula do imóvel

Um dos documentos mais importantes no processo de compra e venda de um imóvel é a matrícula.

A matrícula do imóvel é um documento público que comprova que uma propriedade existe, com informações importantes anotadas no registro desde a construção do bem.

Além disso, a matrícula do imóvel permite que o comprador verifique quem são os verdadeiros proprietários do bem, informações sobre o tamanho da propriedade e se ela possui algum ônus, como, por exemplo, se o imóvel foi dado como garantia para financiamento, se foi penhorado por conta de alguma dívida não paga pelo vendedor, etc.

Portanto, se o imóvel apresentar algum ônus, isso é um sinal de atenção para o comprador, pois se o vendedor não quitar aquela dívida, o negócio jurídico provavelmente será desfeito por ordem judicial.

E o devedor, nesse caso, não poderia alegar ignorância, por exemplo, para tentar justificar a validade da compra do imóvel.

Por conta desse cenário, costuma-se solicitar uma certidão vintenária do bem imóvel para analisar as anotações que foram feitas no imóvel.

Certidão vintenária é um documento que traz informações de registro em cartório contendo todas as informações sobre as transações e acontecimentos do imóvel.

Em resumo, certidão vintenária é uma certidão de matrícula atual do imóvel, com os registros dos últimos vinte anos, que seria um tempo razoável para verificar os acontecimentos do imóvel e permitir que o comprador tome uma decisão informada.

Certidão Negativa de Débitos de IPTU

A Certidão Negativa de Débitos de IPTU é um documento emitido pela Secretaria da Fazenda Municipal que atesta se o imóvel urbano possui débitos ou pendências tributárias.

Havendo débitos ou pendências tributárias, é importante que o comprador tenha ciência do fato para, a partir daí, tomar a melhor decisão sobre a aquisição do bem imóvel e não ser pego de surpresa.

Declaração Negativa de Débitos Condominiais

Essa declaração deve ser exigida pelo comprador quando o imóvel objeto da venda for um apartamento ou uma casa em condomínio.

Essa declaração serve para o comprador verificar se o imóvel possui ou não algum débito junto ao condomínio.

A dívida condominial é uma dívida de obrigação real, ou seja, ela acompanha o imóvel. Portanto, se o imóvel for vendido, competirá ao novo proprietário pagar a dívida.

Além disso, esse tipo de dívida faz o proprietário perder o imóvel, mesmo sendo um imóvel considerado bem de família.

Imóvel bem de família é aquele que, como regra, não pode ser penhorado, salvo as exceções previstas em lei.

E o débito condominial é uma das exceções previstas em lei.

Nesse caso, o comprador (que será o novo proprietário) terá que pagar a dívida condominial que não foi quitada pelo antigo proprietário, sob pena de perder o bem imóvel que acabou de adquirir.

Considerações finais

Como pode ser visto, a compra e venda de um imóvel não é tarefa fácil para o comprador.

As transações imobiliárias envolvem muito dinheiro, daí que o comprador deve se cercar de todos os meios possíveis para que a negociação seja transparente entre todos os envolvidos, almejando o menor risco e maior segurança para concretizar o sonho da casa própria.

Ao ter que tomar grandes decisões em sua vida, certamente você quer ter as melhores opções possíveis disponíveis, sendo ainda mais importante ressaltar que a escolha do advogado é fundamental.